Как можем да разберем дали цените на ирландските къщи са надценени? – The Irish Times

За да определим какво може да се случи с цените на жилищата през следващата година, първо трябва да се опитаме да видим дали цените са надценени в момента – и след това да обмислим какви фактори ще повлияят на перспективите до 2023 г. Нито едно от двете не е ясно. И така, какво казва икономиката?

Прекалено високи ли са цените на жилищата в момента?

Да установят дали цените на жилищата са надценени не е просто упражнение – икономистите обикновено използват комбинация от инструменти, като сравняване на цените на жилищата с наемите, нивата на доходите и комбинация от фактори на търсенето и предлагането.

Резултатът зависи до голяма степен от предположенията, които правите относно основните детерминанти на цените на жилищата и как те взаимодействат. И не забравяйте, че това не е преценка на стойността въз основа на това къде смятаме, че трябва да бъдат цените, това е опит да се види как това е свързано с текущите икономически основи.

Последният тримесечен коментар на Института за икономически и социални изследвания (ESRI) изчислява, че в началото на тази година цените на жилищата в Ирландия са били надценени с около 7 процента – а професорът по изследването на ESRI Киърън Макюен казва, че сега може да е около 10 процента.

Неговият анализ се основава на моделиране, връщайки се много години назад и разглежда връзката между цените на жилищата и основните демографски и икономически променливи – включително тенденции в населението, особено във възрастта за закупуване на първокласни жилища, предлагането на жилища, лихвените проценти и доходите.

Това се използва, за да се изчисли доколко цените са се отклонили от тяхната стойност въз основа на икономическите основи – или по-високи, или по-ниски.

Това показва, че цените на жилищата са били силно надценени преди финансовия срив – с повече от 30 процента на върха – водени от подхранван от кредитите бум, и след това бързо се сринаха. Изследванията на Европейската комисия потвърждават, че спадът тук е настъпил много по-бързо, отколкото другаде в ЕС, като цените в балтийските страни също падат бързо.

Най-важното е, че лихвените проценти се покачват – и макар че само част от това е насочено към пазара на нови купувачи, останалата част от увеличенията също ще бъде прехвърлена своевременно.

В рамките на две години цените на жилищата се сринаха до точката, в която бяха подценени с повече от 20 процента, използвайки модела на ESRI. В исторически или международен план това бяха огромни колебания.

След няколко години на стагнация ирландските цени се възстановиха бързо, достигайки – според анализа на ESRI – справедлива стойност по отношение на икономическите основи до 2018/2019 г. Прави впечатление, че ръстът на цените на жилищата рязко се забави, насочвайки се към епидемията. Изглежда, че пазарът може да се движи към някакъв вид равновесие.

Тогава обаче удари Ковид. След това цените на жилищата се ускориха, според проучване на ESRI, публикувано в последния му тримесечен бюлетин, тъй като блокирането на Covid повлия на предлагането, докато част от огромните жилищни спестявания, натрупани по време на Covid-19, изглежда са били насочени обратно към жилищния пазар, феномен, както се наблюдава през редица други международни пазари. Присъствието на международни инвеститори може също да е фактор за подкрепа на цените, казва Маккуин.

Въпреки че методологията на ESRI изчислява, че ирландските домове сега са надценени, не всички са съгласни. В последния си доклад за предупреждения за 2023 г., който се опитва да посочи проблемите в строителството, Европейската комисия казва, че нейните изчисления не виждат ирландския жилищен пазар като надценен – ​​тя насочва предупрежденията си за този резултат другаде.

В последния си доклад за Ирландия обаче Европейският съюз посочи нарастващите опасения относно цените на жилищата. И по отношение на един фактор, достъпността, Ирландия се представя зле, като изчисленията на комисионната установяват, че на средностатистическия ирландец, който печели, са необходими 16 години, за да купи апартамент от 100 квадратни метра, което е едно от най-високите измерени страни в ЕС. Не е ясно как това се вписва в оценката му, че цените на жилищата тук не са фундаментално надценени.

Какво ще направи разхлабването на ограниченията върху заплащането на банкерите за динамиката на конкуренцията?

И така, какво се случва по-нататък с цените на жилищата?

Има голям брой негативи за цените през следващата година. Най-важното е, че лихвените проценти се покачват – и макар че само част от това е насочено към пазара на нови купувачи, останалата част от увеличенията също ще бъде прехвърлена своевременно. Има ясни признаци, че предстоят още.

Освен това финансите на домакинствата са притиснати от кризата с разходите за живот, икономиката се забавя и доверието намалява – все фактори, които ще повлияят на търсенето на жилища.

Маккуин казва, че може да се очаква цените на жилищата да спаднат до базовата стойност с времето, или по време на рецесия, или при краткосрочен спад. Въпреки това той вижда фактори, които ще осигурят известна подкрепа за пазара през 2023 г., включително признаци, че след рали тази година завършването на жилища през 2023 г. може да спре или дори да намалее.

Увеличено започване на строителство, бавно стартиране на жилища и вътрешни инвестиции. Също така не е ясно колко дълго натрупването на спестявания по време на Covid ще се отрази на цените. Макюен казва, че това не е включено в официалния му модел като фактор, при който нивата на спестявания трябва да се върнат към нормалното рано или късно.

Но за 2023 г. разпределението на излишните спестявания отново може да бъде фактор. Много заможни семейства все още имат значителни спестявания, с рекордните 150 милиарда евро в спестовни сметки в Ирландия през ноември.

Маккуин казва, че е трудно да се предвиди перспективата за цените на жилищата през следващата година, но той очаква значително забавяне на ръста на цените от настоящите нива, въпреки че действителният спад на цените може да бъде избегнат. Тук обаче има някои фундаментални фактори, свързани с търсенето, които ще определят долна граница на цените, смята той.

Дългосрочна поддръжка на поръчки

Въпреки че предлагането на жилища остава ограничено, дългосрочното ниво на търсене се определя от тенденциите в населението. Макюен казва, че докато предишните оценки бяха, че Ирландия се нуждае от между 30 000 и 35 000 нови жилища годишно, последните данни от преброяването, които показват по-голямо население, предполагат, че този брой вероятно трябва да нарасне до поне 40 000.

Съществува и значително латентно търсене в домакинствата, като много млади хора са принудени да продължат да живеят у дома поради нарастващите наеми и цените на жилищата – и много наематели не могат да спестяват за жилище поради високите нива на наемите.

Изглежда малко вероятно цените на жилищата да се понижат в краткосрочен план, но растежът на цените вече се забавя.

В Ирландия само 64 процента от заетите хора на възраст 20-49 години имат собствено жилище, в сравнение със средното за ЕС ниво от 74 процента. Нито пък това лишаване от жилище на по-младото поколение е уникално за Ирландия, като данните на ОИСР показват, че нивото на цените на имотите днес в индустриализирания свят е много по-високо спрямо доходите, отколкото при предишните поколения.

Въпросът за правителството сега, предвид настоящите странни икономически условия, е дали търсенето на жилища може да остане относително силно, въпреки забавянето на икономиката. Безработицата остава много ниска досега – само 4,4 процента според последните показания – и въпреки че проблемите в технологичния сектор може да засегнат джобовете на пазара, те може да нямат по-широко въздействие.

Неизвестният фактор на пазара в момента е доверието и въздействието на натиска върху разходите за живот. Това вероятно ще накара купувачите да бъдат по-предпазливи, въпреки че сезонът на есенните продажби изглеждаше добър, като броят на транзакциите през септември се увеличи с 6 процента спрямо същия месец преди година до 4583.

Изглежда малко вероятно цените на жилищата да се понижат в краткосрочен план, но растежът на цените вече се забавя – от годишен темп от 14 процента през юни до 10,8 процента през септември. Темпът на месечното увеличение също изглежда се забавя и както в Обединеното кралство, може да видим някои месечни спадове в цените на жилищата, дори ако повишенията от началото на годината останат на положителна територия.